事故物件のメリット・デメリット
ここ数年、聞く機会の多い事故物件。事故物件を専門に扱う業者や事故物件を題材にした映画などメディアで登場する機会が増えてきました。
事故物件は相場に比べて格安で借りられるため、家賃をできるだけ抑えたいという方は事故物件も選択肢になってきますが、実際に事故物件で暮らすとどのようなことが起こるのでしょうか。
事故物件に住むメリットとデメリット、知らずに事故物件と契約することを回避するコツを紹介します。
事故物件とは
前住居者が何らかの理由で亡くなった事案がある物件を指します。
特に死因が自殺や他殺、事故死など自然死以外の理由で亡くなられている場合、事故物件と呼ばれています。
しかし、事故物件には明確な定義があるわけではありません。
一般的に欠陥のある物件を指す場合、物理的過失と心理的過失の2種類があります。
物理的過失はいわゆる欠陥住宅で雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などがある物件です。
心理的過失は過去に事件・事故があり、心理的に安心して生活できないケースのある物件を指します。
そのため、広い意味で過去に事件があったり、心霊現象が起こったりする場合も含まれ、短期間で住居者が変わる場合も事故物件と呼ばれることがあります。
告知義務について
事故物件の定義がないため、どこまで告知するのか大家や不動産会社は非常に判断に困る内容です。そこで国土交通省がガイドラインを示したので説明します。
不動産取引時には、心理的瑕疵物件であることを告知しなければなりませんが、宅地建物取引業法では告知すべき範囲や期間について明示されておらず、不動産会社によって判断が異なっていました。
事故物件として扱われる懸念から単身高齢者の入居を敬遠されたり、不動産の売買や賃貸の契約時・締結後、トラブルに発展したりするなど、円滑に取引が行われないことがありました。
そのため、2021年10月に宅建取引業者による人の死の告知に関するガイドラインが策定されました。
ガイドラインには心理的瑕疵物件の告知義務の範囲や期間が詳細に明示されているため、トラブルを未然に防ぐ内容になっています。
告知が必要な場合
ガイドラインでは人の死に関する事案が買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告知義務があるとされています。
老衰や病気などの自然死、日常生活における不慮の事故は、予想されることなので告知の義務はありません。
しかし、発見が遅れ特殊清掃を行った場合や殺人、自殺、事故による場合、事案の発生からおおむね3年間は告知する必要があります。
また、専有部分だけではなく、アパートのような集合住宅の場合、ベランダ、共用玄関、エレベーターなど日常生活において頻繁に使う場所も対象です。
告知の必要がないケースであっても、問い合わせを受けた場合や事件性が大きい場合は告知義務があります。
事故物件を紹介するサイトもあり、そこで検索して自分の住んでいるところが事故物件だと知り、クレームを入れてくる人が出てきました。
そうなると大家側は不利な立場になってしまうため、トラブルを避けるために事前に告知するケースが増えているそうです。
心理的瑕疵とは
一般的に心理的瑕疵とは心理的に感じる欠点のことです。不動産取引では、不動産に関して心理的な感じる欠点を心理的瑕疵といいます。
事故物件の要因に対して賃借人がその事実を知った場合、契約を取りやめる場合がありますが、心理的瑕疵が働いたということになります。
事故物件のメリット
事故物件に住む最大のメリットは家賃の安さでしょう。物件によって家賃は異なりますが、周辺にある同様の物件と比べて、家賃が安いのは間違いありません。
設備や築年数など条件によって違いはありますが、駅から同じような距離、間取りの物件だと30％以上家賃が安くなる傾向にあります。都市部で家賃相場が高めの地域に住みたい場合、費用面で大きなメリットがあるといえるでしょう。
他にも基本的に事故物件は積極的に紹介することはありません。必然的に競争率は低くなります。
事故物件のデメリット
過去に事件・事故があった物件に住むのは多少怖いですが、それでも気にせず住む方は多くいます。
ただ、実際住み始めてみるとデメリットがあったというケースは多々見られます。
不可解な事故や体調不良が起こる
事故物件である以上、数年の間、確実にその部屋で誰かが亡くなっています。
確信をもって言えることではありませんが、いわくつきの事故物件に住むと原因不明の体調不良にさいなまれるというケースは少なからずあるようです。
事故物件と理解して賃貸、購入したのに、実際に周囲から話を聞くと、聞いていたより悲惨なケースがあります。
そういった話を聞くと後悔したり、物音に過敏になったり、物が壊れると事故物件と結びつけ精神が疲弊してしまうケースも見られます。
事故物件に住むなら、ある程度のストレスがかかることは覚悟しておくべきでしょう。
周辺の住環境
他の住民も事故物件と知って生活をしているなら、精神的に不安定な状況である可能性は高くなります。
こうした人たちと隣り合わせで生活していると、ちょっとしたことで大きなトラブルとなるかもしれません。
事故物件になるかどうかは昔住んだ人で決まりますが、悪い影響を住民同士にも及ぼすことがあるのです。
何かあった場合に費用がかかる
仮に何かあった場合、住み続けることが難しくなります。そうなると引っ越しせざるを得ません。引っ越しにはそれなりの費用がかかるので、事故物件に住み始めてからだと、家賃の安さというメリットより、引っ越し費用が倍になるデメリットが大きくなってしまいます。
事故物件を借りる場合の注意点や見分け方
賃貸で事故物件かどうか判断する際の見極め方や注意点について解説します。
家賃相場が安い
メリットにもありますが、家賃相場が周辺の賃貸物件より安い場合、事故物件の可能性があります。
しかし、築年数が古かったり、駅遠物件だったりと相場より安い理由は事故物件以外でもあり得るので、必ずしも事故物件というわけではありません。
物件概要を確認する
物件概要の記載に「告知義務あり」「心理的瑕疵あり」という記載がある場合、事故物件の可能性があります。事故物件は「事故物件」と書かれることはなく、物件概要ではこのように記載される場合があります。
インターネットにはデマもある
インターネットから調べるという方法もありますが、事故物件を取り扱ったサイトは誰でも書き込める場合が多く、情報を細かく精査する人もいません。
偽情報やデマと思われる物件もかなり存在しており、中には嫌がらせのような内容も見られます。
不動産会社が進んで紹介しない
不動産会社からしても、事故物件を進んで紹介することはなかったりします。そして、その物件が事故物件であると隠して契約なんてことはしないでしょう。
これは業法違反ですし、告知義務を怠ったとして賠償責任に発展する可能性があるためです。
ただし、不動産会社は顧客の希望に応じて物件を紹介するので、どんなに条件がよくても事故物件には住めないと伝えておきましょう。
建物の名前が変わっている場合は要注意
マンションやアパートの名称が変わる要因というのは所有者が変わった、管理会社が変わったなどいくつかありますが、事件・事故によって名称が変わることはありえます。
事件・事故がネットニュースとして世に出てしまうと、半永久的に残ってしまい、建物の名前で検索すると、どのような事件・事故があったのかすぐに分かります。
こういった事態を回避するため、建物の名称を変えるというわけです。もちろん、建物の名称を変えたからと事故物件でなくなる訳ではなく告知義務はあります。
売買における事故物件
賃貸における事故物件のメリット・デメリットを紹介しましたが、売買の場合も紹介します。
事故物件は販売価格が安くなっているケースが見られます。自然死だと1～2割、自殺だと約3割、殺人だと5割ほど安くなる場合も。
しかし、事故物件は融資の審査が通らないことがあります。物件購入時、銀行から融資を受ける場合が多いのですが、銀行から不動産の価値を低く見られてしまい、融資してもらえないわけです。
ただ、必ず融資してもらえないわけではありません。
事故物件購入時のポイント
事故物件を安く購入できれば自分が住まなくても、リフォームして転売、賃貸として貸出し利益を得ることが可能です。
しかし、安く購入できたとしても、事件・事故の内容によっては、売却や賃貸ができず、大きな損失を出してしまうこともあります。
そのため、購入を考えるなら資金に余裕がある場合に購入するべきです。
また、事故物件には自殺や殺人といった心理的瑕疵が高い物件もあれば、自然死や孤独死など心理的瑕疵が低い物件もあります。
もしも購入するなら心理的瑕疵が低い物件を購入したほうがいいでしょう。
心理的瑕疵だけではなく、物件の状態についてもチェックが必要です。建物主要部分が傷んでいたり、シロアリや給水機の故障などがあったりすると修理に多大な費用がかかってしまいます。
そうなるとマイホームとして住むことや、賃貸物件として貸し出すことが難しくなってしまうので、物件の状態や立地などの条件面もチェックするようにしましょう。
事故物件は参考程度に
見つけるのが難しく、家賃の安さというメリットを受けるには一定期間住み続けないといけない事故物件。これを第一候補として探すのはリスクが大きいといえるでしょう。
心霊現象なんて信じない、事故物件に住むことに抵抗はないという方も多くいると思います。そのような方は他の条件を優先し、残った物件の中に事故物件があった場合、検討するとしたほうがいいのではないでしょうか。
賃貸物件には様々な条件があるため、自分が暮らす自宅として最適な条件を考えるようにしましょう。